Arsa, tarla, arazi ve konut gibi hisseli taşınmazlara sahip vatandaşları yakından ilgilendiren önemli bir karar alındı. Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmazların satışında kullanılan önalım (şufa) hakkına ilişkin bedelin belirlenmesini düzenleyen kanun hükmünü Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.
6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararla birlikte, hisseli tapularda pay satışına ilişkin davalarda uygulanan bedel hesaplama yönteminin hukuki dayanağı değişecek. Ancak iptal kararı hemen uygulanmayacak.
Hisseli Tapularda Önemli Karar! Rayiç Bedel Düzenlemesi İptal Edildi
Anayasa Mahkemesi, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde Aralık 2025'te yapılan değişikliği inceledi.
Söz konusu düzenleme, hisseli taşınmazlarda önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödeyeceği bedelin, hâkim tarafından taşınmazın piyasa değeri esas alınarak belirlenmesini öngörüyordu.
Yüksek Mahkeme, taraflar arasında kararlaştırılan gerçek satış bedeli yerine mahkemenin belirleyeceği rayiç bedelin esas alınmasının mülkiyet hakkı bakımından adil dengeyi bozabileceğine hükmetti.
Bu gerekçeyle rayiç bedel uygulamasına ilişkin düzenleme iptal edildi.
Tapuda Hisse Alan ve Satanları Yakından İlgilendiriyor
Kararın gerekçesinde, hisseli taşınmazlarda satış bedeli ile mahkemenin belirlediği piyasa değeri arasında farklılıklar oluşabileceğine dikkat çekildi.
Buna göre rayiç bedelin gerçek satış tutarından yüksek olması, taşınmazı satın alan kişiye haksız kazanç sağlayabilecek. Piyasa değerinin satış tutarından düşük belirlenmesi ise alıcının ekonomik kayba uğramasına neden olabilecek.
Ayrıca önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın ödemesi gereken tutarı dava sürecinin başında kesin olarak bilememesi de hukuki belirsizlik yaratan unsurlar arasında değerlendirildi.
Karar 6 Ağustos 2027'de Yürürlüğe Girecek
Hisseli tapu sahiplerinin dikkat etmesi gereken en önemli ayrıntılardan biri de kararın uygulanacağı tarih oldu.
Anayasa Mahkemesi, iptal kararının hemen yürürlüğe girmesi durumunda hukuki boşluk oluşabileceğini değerlendirerek uygulamayı 9 ay erteledi.
Buna göre iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek.
Bu tarihe kadar mevcut düzenlemeler uygulanmaya devam edecek. Dolayısıyla hâlen devam eden davalarda bedellerin kendiliğinden değişmesi veya kesinleşmiş mahkeme kararlarının otomatik olarak geçersiz sayılması söz konusu olmayacak.
Devam Eden Davaları da İlgilendiren Düzenleme İptal Edildi
Yüksek Mahkeme, yalnızca önalım bedelinin rayiç değer üzerinden belirlenmesine ilişkin hükmü değil, bu düzenlemenin daha önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçiş hükmünü de iptal etti.
Böylece yeni düzenlemenin geçmişte açılmış davalara uygulanmasına ilişkin hüküm de Anayasa'ya aykırı bulundu.
Kararın yürürlüğe gireceği tarihe kadar Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından yeni bir yasal düzenleme yapılması mümkün olacak.
Önalım Hakkı Devam Edecek! Hissedarların Bu Sürelere Dikkat Etmesi Gerekiyor
Anayasa Mahkemesi'nin kararı, hisseli taşınmazlarda diğer paydaşlara tanınan önalım hakkını tamamen ortadan kaldırmıyor.
Önalım hakkı, hisseli bir taşınmazdaki payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda diğer hissedarlara, kanuni şartlar çerçevesinde o payı satın alma imkânı sağlıyor.
Hissedarların önalım hakkını kullanabilmesi için mevcut yasal süreler de geçerliliğini koruyor.
-
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde dava açılması gerekiyor.
-
Her durumda satış tarihinden itibaren 1 yıl geçtikten sonra önalım hakkı kullanılamıyor.
Bu süreler içerisinde başvuru yapılmaması, önalım hakkının kaybedilmesine neden olabiliyor.
Hisseli Arsa ve Tarla Sahipleri İçin Ne Anlama Geliyor?
Alınan karar, özellikle birden fazla kişinin ortak olduğu tarım arazileri, arsalar, tarlalar ve diğer hisseli gayrimenkullerde gerçekleştirilen pay satışlarını ilgilendiriyor.
Hissedarlar arasında satış bedeli konusunda yaşanabilecek uyuşmazlıklar bakımından önem taşıyan kararın ardından, yeni bedel belirleme sisteminin nasıl düzenleneceği merak konusu oldu.
Gözler, 6 Ağustos 2027 tarihine kadar Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından yapılabilecek yeni yasal düzenlemelere çevrildi.
